不知道大家最近有没有关注韩国的房地产市场？
最近韩国房价暴跌的事真的是闹得沸沸扬扬，仿佛要跌穿地球了。
我仔细翻看了一下这些新闻，基本内容就是说，今年韩国房子没人买啦！房价暴跌 20% 都没人买，首尔部分地区不仅房价跌了 40% ，成交量更是暴跌了 70% 。
而且因为房价暴跌，银行断供的人超过数百万！在韩国仁川，甚至还有租客因为失业，再加上房东不还租房的 9000 万韩元（ 大约 50 万人民币 ）的押金，选择了服药自杀！
嚯，好家伙，这些新闻整合起来一看，我就只有一个感觉，韩国经济要完啦！
隐约感觉这事了不得的我，于是又去查看了更多的相关数据。
结果发现，韩国房地产暴跌也不是一天两天的事情了。
由 CEIC （ 环亚经济数据有限公司 ）提供的数据显示，早在去年的 11 月份，韩国房价增长率就已经由正转负，而且随着时间推移，这个降低的幅度还有越变越大的趋势。
韩国房价增长率：
也就是说，韩国的房地产暴跌，早在半年前就开始了，只不过最近这几天被集中报道了而已。
可是跌了这半年多的时间，在不被报道之前，也没见韩国有什么生活和经济上的问题，他们现在，真的如新闻里说的那样，快要达到金融危机的程度嘛？
为了弄清这个问题，我专门问了几位韩国人和生活在韩国的中国人，这才把韩国房价暴跌这事稍微给整明白了点。
首先，为什么韩国的房价会暴跌？
咱们得先从韩国的租房市场聊起。
在韩国，和中国的租房市场不同，除了正常的月租房外，还有一种特殊的租房形式的，叫做传贳房。
月租房大家应该好理解，就是交一定的押金，然后每个月给房东租金。
据这位韩国友人所说，他之前去租房子，一般也就是付个人民币少的 3 万，多的 6 万或者 9 万这样的押金，然后再每个月给房东付租金。
由于韩国房价偏高，在首尔 100 平左右的公寓价格最低就超过 10 亿韩元（ 约 600 万元人民币 ），所以韩国的租房价格也高， 20 平左右的单间就需要 3000 到 4000 左右人民币。
想要租一个 100 平的三室两厅，月租金甚至可能上万。
所以，在这种情况下，另一种租房形式，传贳房，也就流行了起来。
传贳房这种租房方式，似租非租。
作为租客，你不需要向房东支付租金，取而代之的是向房东缴纳一笔相当于当前房价 50% 到 80% 的押金，这样你就能获得大约两年的房屋租用许可。
等到合同期满了之后，房东再把押金退还给租客，房钱两清。
像开头提到服药自杀的那人，就是采用的传贳房形式，这也是那 9000 万韩元保证金的由来。
那新问题就来了，这么离谱的租房模式，要是咱们国内，估计都直接拿钱买房了，那这韩国人，怎么就愿意接受这种租房方式呢？
原因主要有这两点：
1、韩国人买房并不是刚需。
2、银行 “ 利率 ” 问题。
受访者告诉我，韩国人跟中国人对房子的概念不同，他们想买房子更多的是为了投资，而不是像我们国家一样，觉得有自己的房子住才安心。
所以，韩国人想买房子只有这三种理由：
第一种，你可以用买的房子做担保从银行贷款（ 这样可以省下租金 ），然后拿到贷款用来做其他的投资。
第二种，房价行情是上涨的，这个时候虽然没有全款买房的实力，但是可以付个首付，边租房边慢慢偿还剩余房款。只要房价上涨的幅度比例能够超过每月租金，那就是赚的。
第三种，买房子来出租。
了解了韩国的房地产背景之后，接下来就该说说韩国的房价问题了。
其实最近这几年，影响韩国房价的原因中有一个很重要的点，那就是央行利率。
08 年金融危机之后，出于紧急调控的缘由，韩国央行断崖式降低了银行的基准利率，从最高点 5.25% 直降到 2.0% 。
这基准利率一降，对租户来说，找银行贷款签传贳房，一下就比租个房子省钱了。
比如在韩国首尔，如果你想在郊区租住一套三室的房屋，平均月租金大约为 12196 元，租上一年就得花超过 14 万元人民币。
但如果你使用传贳房的租用模式，按照首尔郊区平均 83218 每平的房价，一间 100 平的房间，你交上 50% 的保证金，大约是 416 万，按照 2 % 的利率来算，你如果向银行借贷的话，每年只需还上大约 8 万元左右就能住上。
这一对比下来，整整少了 6 万块，这也是那些租客们愿意租传贳房的原因。
我采访了一位住在韩国的中国人，就对传贳房表示过心动，她觉得如果在这边工作，存了一点钱，有一点资金的话，她也对租这种房子有兴趣。
对于房东来说，利率一降，通过传贳房收过来的押金，与其存入银行吃利息，还不如直接再去购买新的房产，并以传贳房的方式继续出租。
到了 2016 年，由于欧债危机，韩国基准利率降至 1.25% ；2020 疫情爆发，更是把利率疯狂降到 0.5% 。
这么低的利率，再加上韩国人的投机心理，这几轮操作带来的结果就是，整个韩国的房价直接起飞。
你说要是这个房价一直涨下去，这韩国的房地产市场也是各自安好，租客靠着传贳房能低价租房，房东靠着保证金能一直买房，银行也能靠着大量的贷款业务有的赚。
但问题是，利率这个东西，你韩国把握不住啊！
因为全球的通胀水平是和美元直接挂钩的。
疫情后的美元大放水大家也是有目共睹，这一波除了让股市一路走高，更是直接把全球的通胀水平拉了上去。
从 2020 年之后，韩国的通货膨胀率飙升，到了 2022 年末尾，最高甚至超过 6 个百分点。
政府眼见情况不对劲，这不加息不行啊。
于是从 2021 年下半年，韩国的基准利率又开始了一波快速增高！
到 23 年，利率从 0.5% 直接飙到 3.5% 。
这加息的影响，显而易见，首先就是贷款利息高了，租传贳房已经不能给租客省钱了。
受到这个影响，韩国的房价率先迎来一波停滞，随后便是直线下跌！
于是，由于房价下跌，房东即使收到了新的传贳房押金，他也可能很难偿还之前高房价时的押金，为了让租客们能够继续续租，好让押金再压一会，某些房东甚至会倒贴房租给租户续住。
在这么个行情下，房东可能会急于抛售手中房产，而抛售房产，又会进一步的导致房价下跌，这就是一个恶性循环。
而一些手里实在没钱的房东，那就只能和一跑了之了。
那现在韩国的房价下跌，对住在韩国的人影响大吗？
据我采访的那几位说的来看，其实影响并不是很大。
主要原因就是，大多数人都不会选择这种传贳房的租房形式。毕竟不是所有人都能找银行贷到那么多钱。
那位韩国友人提到，对于青年的租房保障情况，政府其实也是有很多政策帮助的，比如 34 周岁以下的独立青年，可以申请 “ 青年全租资金贷款 ” 。
如果是家庭困难的情况，向国家申请的话，可以根据位置去申请 45 平左右的新建租赁公寓，这种情况下月租也是 30 万韩元左右（ 大约 1700 元人民币 ），非常便宜。
在韩国的留学生小赵就和我们表示，她本人对于这个房价跌不跌，其实没有什么太大的感受。主要是因为韩国租房于她而言一直都很贵，传贳房也基本不在她的考虑范围内。
所以我觉得，韩国的房价跌是跌了，但亏的，大都是那些炒房的投机人。而传贳房这类房东还不起押金的状况确实有，但问题也不是那么严重。
采访时，韩国友人告诉我们，实际上房东们还不了押金的事，在两年前就不少见。在这种情况下，大部分房东们会通过返还部分保证金等各种方法解决。
像那种直接拖着不给的还真是少数案例。
我在韩国的论坛网站 Naver 上翻了几页帖子，确实也只翻到一例相关案例。
其实吧，韩国的房价会迎来今天这样的结果，和韩国人因为上升通道闭塞，贫富差距加大而导致的投机性是分不开的，从他们对买房的态度就能知道，基本上买房只为炒了。
之前我还写过一篇韩国人疯狂炒股的文章，里面就提到了他们甚至通过接待加抵押名下公寓的方式，筹集资金进行炒股。
家庭债务的比重占 GDP 一度高达 104% ，在全球包括美国中国等 36 个主要经济体中，排名第一，对我们来说有点离谱，对他们来说却是正经操作。
不过呢，虽然现在韩国的房价跌的挺惨的，但是瘦死的骆驼比马大，要知道，全球城市房价中，韩国首尔房价，可是全球排名前三的存在。
想要趁现在抄底去韩国买房的人，涨价的时候买不起，降价了你也未必能买的起。
